매물 유형: 아파트
분석 번호: 5759
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달했으며, 대화역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수는 하락세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 7,034만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위 내에 위치한다고 볼 수 있으며, 특별히 고평가되거나 저평가되었다고 단정하기는 어렵습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(장성마을(건영3)), 동일 용도지역(제2종일반주거지역), 유사 면적(148.18㎡)의 4층 거래(2026년 2월, 6억 7,500만 원)입니다. 이 사례는 시점 보정 계수 0.993이 적용되어 최종적으로 6억 7,034만 원으로 환산되었습니다. 유사도 점수가 100점으로 매우 높으며, 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당 없으며, 시점 보정만 적용되었습니다.
대상 아파트는 대화역(3호선)과 킨텍스역(GTX-A)에 인접한 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으므로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 잠재적 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
장성마을(건영3) 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 182.424%로 법정 상한 250% 대비 약 67.576%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 다만, 재건축은 조합원 동의, 사업성 분석, 규제 환경 등 여러 변수에 따라 장기간 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 실수요가 견고한 시장입니다. 대화역 역세권 입지와 GTX-A 킨텍스역 개통(예정) 등의 교통 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감도 긍정적인 요소입니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 전반적인 시장 금리 및 거시경제 환경 변화에 따른 시장 변동성을 주시할 필요가 있습니다. 현재 제시된 가격은 시장 추정가와 유사한 수준으로, 향후 개발 진행 상황과 시장 분위기에 따라 가치 변동이 예상됩니다.
보류