매물 유형: 아파트
분석 번호: 5765
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 23년 된 아파트로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 줄 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,998만 원에서 2억 5,432만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 저층 매매가 2억 3,000만 원(2026년 5월)과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 3층, 2026년 5월 거래로 2억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,998만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 14층, 2026년 4월 거래로 2억 5,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 5,432만 원입니다. 비교사례 #3은 동일 단지 10층, 2026년 3월 거래로 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 3,888만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
동문굿모닝힐3은 중소형 단지로, 세대당 주차대수는 양호합니다. 인근에 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 어린이집 등 교육시설이 존재합니다. 매매가 대비 전세가율이 74.2%로 높은 편이라 전세 수요를 통한 투자 접근은 가능하나, 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 사업성 검토가 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인근 '일산1-2' 사업지에서 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
보류