매물 유형: 아파트
분석 번호: 5767
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 덕이동 내 역세권에 위치하며, 인근 실거래가와 비교 시 가격적 메리트가 있습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세/월세 지수는 상승 중이며, 전세가율이 높아 갭투자 리스크는 존재합니다. 인근 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 상황을 주시해야 합니다.
제시가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,852만 원에서 3억 2,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 5층 매물(3억 3,000만 원)보다 소폭 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지를 탐색해 볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월에 3억 3,000만 원에 거래된 동일 단지 5층 84.79㎡ 매물로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 3억 2,999만 원의 환산 총액이 산출되었습니다. 두 번째 사례는 2026년 3월에 3억 2,000만 원에 거래된 동일 단지 4층 84.79㎡ 매물로, 시점 보정 계수 0.995가 적용되어 3억 1,852만 원의 환산 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 면적 및 도로 조건도 유사하여 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 탄현역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요인입니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 높은 전세가율은 투자 시 주의가 필요하며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축보다는 리모델링을 우선적으로 검토할 시기입니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수는 있으나, 현재로서는 주요 투자 포인트로 보기 어렵습니다.
고양시 일산서구의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 등 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 매매 시장은 조정 국면에 있으나 전월세 시장은 상승세를 보여 임대 수익률 측면에서는 안정적일 수 있습니다. '일산1-2' 사업지 신규 공급이 향후 시장에 미칠 영향을 주시하며, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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