매물 유형: 아파트
분석 번호: 5774
종합 리스크 점수: 43점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 보합세를 보입니다. 인근에 308세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 9,498만 원 ~ 최고 4억 9,977만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 7,037만 원과 비교할 때 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 다소 높게 책정된 것으로 볼 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 모든 사례는 '참고용'으로 분류되었으며, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래입니다. 각 사례는 시점, 면적, 층수 등 개별 요인 보정을 거쳐 대상지의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 사용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 가좌동 84.997㎡(10층) 매물은 3억 2,000만 원에 거래되었으나, 대상지 면적 및 조건을 대입하여 보정 완료된 총액은 4억 7,037만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 989세대의 대단지로 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있으나, 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 전세가율 상승은 갭투자 매력을 높일 수 있으나, 동시에 역전세 리스크도 내포합니다. 주변에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지며, 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 검토 가능하나, 이에 대한 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
단기적으로는 매매가격지수 하락 및 신규 공급 예정 물량으로 인해 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 인구 감소 추세가 지속될 경우 수요 기반이 약화될 수 있습니다. 다만, 전월세 시장의 강세는 실거주 수요를 뒷받침할 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자 시에는 신규 공급 물량의 소화 여부와 지역 인구 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류