매물 유형: 아파트
분석 번호: 5775
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 21년차 아파트로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세로 전환되어 시장의 관심이 점차 회복될 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 3억 3,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,997만 원에서 3억 5,404만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래 가격과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 적정 가격으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지(가좌마을5단지벽산) 내 동일 면적(84.997㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 5월까지로 최근 거래 내역이며, 시점 보정 계수 0.997~1.000이 적용되어 시장 변동이 반영되었습니다. 각 사례별 대입 총액은 3억 1,997만 원에서 3억 5,404만 원으로 형성되어 있습니다. 제시가 3억 3,500만 원은 이 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
가좌마을5단지벽산은 951세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 가좌근린공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 초등학교 및 어린이집이 인접해 있어 주거 쾌적성과 학군 경쟁력은 양호한 편입니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율이 74.1%로 높은 편이어서 갭투자 시 전세가 하락에 대한 리스크 관리가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모가 크고 세대수가 많아 추진 시 주민 동의율 확보가 관건이 될 수 있습니다. 현재로서는 재건축/리모델링을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 이릅니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수 및 매매수급동향이 상승세로 전환되고 있어 시장 분위기는 점차 개선될 것으로 보입니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 고양시의 창업기업 투자 유치 등 지역 경제 활성화 노력에 따라 주거 수요가 증가할 가능성도 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 내 적정 수준으로 판단되므로, 향후 시장 변화와 신규 공급 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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