매물 유형: 아파트
분석 번호: 5805
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 장자호수공원역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 구리시 내 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 11억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 695만 원 ~ 최고 11억 4,941만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 역세권 프리미엄, 재건축 기대감 등이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 유사도 100점으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 동일 단지 내 11층 매물로 2026년 4월 11억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 11억 4,941만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 내 15층 매물로 2026년 3월 11억 1,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 11억 3,763만 원입니다. #3, #4 사례는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 내 매물로, 시점 보정 후 각각 10억 695만 원, 10억 2,276만 원의 대입 가치를 보였습니다. 이들 사례는 모두 대상지와 동일한 용도지역에 위치하며, 면적 보정 및 도로, 역세권 보정은 유사하여 적용 계수가 1.000입니다. 시점 보정 계수는 거래 시점에 따라 1.013에서 1.054까지 적용되었습니다.
교문(대우) 아파트는 장자호수공원역(8호선) 262m 거리에 위치한 역세권 단지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 장자호수공원, GS25, 대우유치원 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 219.79%로 법정 상한 300% 대비 80.21%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 사업 추진 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있으므로, 현재 단지의 재건축 추진위원회 구성 여부, 진행 단계, 주민 동의율 등을 추가로 확인하는 것이 중요합니다.
구리시 아파트 시장은 매매가격지수와 수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 장자호수공원역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 바탕으로 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 구리시 내 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량(구리 한양립스, 구리역 롯데캐슬 시그니처 등 총 1,731세대)은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여력이 크게 달라질 것으로 전망됩니다.
조건부 매수