매물 유형: 아파트
분석 번호: 5816
종합 리스크 점수: 53점
남양주시 호평마을우림필유 아파트는 준공 21년차 단지로, 주변 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다. 매수 전 현장 확인을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 5,722만 원 ~ 최고 3억 8,801만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 비교사례의 최고가보다 약 4,199만 원(10.8%) 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가 대비 다소 고평가되어 있을 가능성이 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 11층 3억 6,400만 원에 거래되었으며, 대상 매물(3층)과의 층구간 감점(-10점)을 반영하여 3억 6,594만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 10층 3억 8,200만 원에 거래되었고, 층구간 감점 후 3억 8,801만 원으로 보정되었습니다. #3, #4 사례는 2026년 1월 9층, 6층이 각각 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점 후 3억 5,722만 원으로 보정되었습니다. 모든 사례는 대상 매물보다 높은 층에 위치하여 층에 따른 감점이 적용되었습니다.
대상 매물은 평내호평역 준역세권에 위치하며, 주변에 공원, 학교, 쇼핑 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 제시 가격이 비교 사례 스펙트럼 상단을 상회하고 있어 가격적인 메리트는 다소 부족할 수 있습니다. 남양주시의 매매가격지수 상승과 수요 우세는 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
호평마을우림필유는 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어, 단기적인 재건축 추진 가능성은 낮습니다. 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대하기에는 아직 이른 시점입니다.
남양주시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 평내호평역 준역세권 입지와 생활 편의시설 접근성은 강점입니다. 그러나 인근에 예정된 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌아파트, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 총 883세대의 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 제시 매매가는 시장 평균 대비 높은 수준으로, 향후 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
보류