매물 유형: 아파트
분석 번호: 5819
종합 리스크 점수: 62점
평내마젤란21 아파트는 준공 21년차 단지로, 남양주시 평내동의 활발한 거래량과 매매가격지수 상승 추세 속에서 안정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근에 다양한 공원 조성 및 도로 개설 등 개발 호재가 있어 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.
대상 매물의 제시가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,865만 원 ~ 최고 4억 117만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 3억 8,198만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 13건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 매물들과 유사한 가격대를 형성하고 있어 시장 가격에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 평내마젤란21 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84.97㎡와 유사한 면적대의 매물입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역이 반영되었습니다. 모든 사례는 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수 1.009가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 15층 매물(#1)은 3억 9,500만 원으로 대상 매물의 제시가와 동일하며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,493만 원입니다. 가장 최근 거래된 사례들이 대상 매물의 제시가와 유사한 수준을 보입니다.
평내마젤란21은 평내동 내에서 비교적 안정적인 거래량을 보이는 단지이며, 남양주시의 매매가격지수 상승 추세에 힘입어 투자 가치가 양호한 편입니다. 인근에 평내2호어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 햇살가득한어린이집 등 학군 접근성도 좋습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 경쟁 심화는 고려해야 할 요소입니다.
준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 사업 추진 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.
남양주시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 전망을 기대할 수 있습니다. 평내동 물놀이장 지하 공영주차장 건립 등 지역 개발 호재는 주거 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다. 그러나 남양주시 전체 인구 감소 추세와 인근 신규 아파트 공급 예정은 장기적인 관점에서 가격 상승에 제한적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 전반적으로는 보합세 속에서 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있는 단지입니다.
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