매물 유형: 아파트
분석 번호: 5835
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 14년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 주변 개발 호재와 매매가격지수 상승 추세로 인해 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 동일 평형 거래가 활발하여 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 3,088만 원에서 8억 4,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 하단부에 가까운 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 특히, 동일 단지 내 2026년 5월 4층 거래가 8억 5,000만 원이었던 점을 고려하면, 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 특히, 시점 보정 계수가 1.000~1.016으로 최근 거래 시점의 시장 상황이 잘 반영되었습니다. 사례 #1은 2026년 5월 4층 거래로 8억 4,999만 원으로 보정되었으며, 사례 #2는 2026년 5월 9층 거래로 7억 3,088만 원으로 보정되었습니다. 사례 #3은 2026년 2월 16층 거래로 7억 9,022만 원으로 보정되었고, 사례 #4는 2026년 2월 9층 거래로 7억 9,328만 원으로 보정되었습니다. 사례 #5는 2026년 1월 18층 거래로 8억 3,798만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 전용면적 132.57㎡~132.73㎡로 대상 매물과 거의 동일한 면적입니다.
대상 아파트는 남양주시 별내동에 위치하며, 주변에 별내체육공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 인근에 CU 편의점 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 키즈칸타빌어린이집이 가까워 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세여서 단기적인 투자 가치도 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 현재로서는 미미합니다.
대원칸타빌은 2012년 준공되어 현재 건물 나이 14년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 16년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
남양주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우위를 보이고 있어 중장기적인 가격 상승 여력이 존재합니다. 다만, 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 인근 지역에 총 883세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 최현덕 남양주시장 당선인의 '공공성 논란 현안 사업 전면 재검토' 발언 등 지역 개발 정책의 불확실성도 일부 존재하나, 전반적으로는 긍정적인 성장 전망을 유지할 것으로 예상됩니다.
매수