매물 유형: 아파트
분석 번호: 5849
종합 리스크 점수: 77점
대상 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로, 다산신도시 내 우수한 입지를 자랑합니다. 최근 지역 내 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다산지금A3 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 4,448만 원에서 9억 994만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 평형 거래가격을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 동일 평형대 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 6월 8억 8,500만 원에 거래된 3층 매물로, 보정 후 대입 총액은 8억 8,494만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 8억 9,000만 원에 거래된 23층 매물로, 보정 후 대입 총액은 8억 9,004만 원입니다. 이처럼 최근 거래된 동일 단지 매물들이 대상 매물의 가치 판단에 중요한 기준이 됩니다.
다산신안인스빌퍼스트포레는 다산신도시 내 대단지 아파트로, 준공 6년차의 신축급 컨디션을 유지하고 있어 주거 쾌적성이 높습니다. 인근에 다산숲생태공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 등 편의 시설 접근성도 양호합니다. 학군으로는 신안사랑어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 남양주시의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세와 매매수급동향의 수요 우위는 투자 가치에 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.
대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이가 6년입니다. 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
남양주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 다산동은 남양주시 내 거래 활성도 1위 지역으로, 꾸준한 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다. 진건 재정비촉진지구 개발행위허가 제한지역 지정 등 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 그러나 다산지금A3 등 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 남양주시장 당선인의 현안 재검토 발언은 일부 개발 사업의 불확실성을 높일 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서는 개발 호재와 신도시 인프라를 바탕으로 한 성장 잠재력이 있으나, 단기적으로는 신규 공급 및 정책 변화에 따른 변동성을 주의해야 합니다.
보류