매물 유형: 아파트
분석 번호: 5853
종합 리스크 점수: 78점
대상 아파트는 준공 8년차의 신축급 단지로 다산역 역세권에 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 공급 경쟁이 심화될 수 있으며, 재정비촉진지구 지정에 따른 개발행위 제한 등의 규제 리스크도 함께 고려해야 합니다.
제시된 매매가 9억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 8억 2,993만 원 ~ 최고 9억 2,792만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 단지의 입지적 가치, 또는 특정 층수나 조망권 등의 프리미엄이 일부 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 제시가는 중앙값 8억 9,892만 원 대비 약 4,108만 원 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 다산반도유보라메이플타운의 실거래가이며, 전용면적 기준 평당가 3,338만 원/평에서 3,732만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 거래 시점은 2026년 4월에서 6월 사이로 매우 최근 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.002로 미미한 변동이 적용되었습니다. 모든 사례가 동일 단지 내 거래이므로 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 적용되었습니다. 코드 확정 대입 총액은 8억 2,993만 원에서 9억 2,792만 원 사이로 산출되었습니다.
대상 아파트는 다산신도시 내 신축급 대단지로, 다산역 준역세권 입지를 갖춰 교통 편의성이 높습니다. 인근 공원 조성 및 교육환경보호구역 지정 등 주거 환경 개선 요인이 많아 실거주 가치가 높으며, 지속적인 인구 유입으로 투자 가치 또한 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
남양주시 다산동은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 다산역 개통 및 주변 개발 호재는 지속적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량과 재정비촉진지구 개발행위 제한 등의 규제는 중장기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수