매물 유형: 아파트
분석 번호: 5854
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 남양주시 다산동의 활발한 거래 지역에 위치하고 있습니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다양한 개발 호재와 주거 환경 개선 사업이 진행 중이므로 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 향후 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시된 매매가 8억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 6,999만 원에서 8억 6,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히, 최근 2026년 6월 동일 단지 내 유사 면적의 최고 실거래가인 8억 6,500만 원(보정 후 대입가치 8억 6,498만 원)보다 약 1,502만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 단지의 입지적 강점, 혹은 특정 층수나 조망 등 개별적인 프리미엄이 반영된 가격일 수 있습니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 다소 높은 수준으로 판단되지만, 급매물 대비 가치 우위를 점할 수 있는 여지는 제한적입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 이들 사례는 전용면적 기준 평당가 2,999만 원/평에서 3,369만 원/평 사이로 분포하며, 2026년 4월~6월 사이에 거래되었습니다. 모든 비교사례에 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되었고, 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미하게 적용되어 최근 시장 상황이 잘 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월에 8억 6,500만 원(84.8816㎡, 16층)에 거래된 사례(#3)는 대상 매물과 면적이 거의 동일하며, 보정 후 대입 총액은 8억 6,498만 원으로 산출되었습니다. 또한, 2026년 6월 8억 6,000만 원(84.7845㎡, 18층)에 거래된 사례(#1)의 보정 후 대입 총액은 8억 6,096만 원입니다.
다산지금센트럴에일린의뜰은 준공 7년차의 신축급 아파트로, 759세대의 중대형 단지 규모와 세대당 1.2대의 양호한 주차 공간을 갖추고 있어 단지 경쟁력이 높습니다. 도농역(경의중앙선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 추정 프리미엄은 2%입니다. 인근에 황금산물놀이공원, GS25 다산에일린점, 시립에일린의뜰어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 남양주시 다산동은 지역 내 거래 활성도 1위로 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지니고 있습니다.
대상 매물은 2019년에 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
남양주시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 다산동은 남양주시 내에서도 거래가 가장 활발한 지역으로, 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다. 진건 재정비촉진지구 개발행위허가 제한지역 지정, 마석우4지구 도시관리계획 변경 등 인근 개발 호재들이 장기적인 가치 상승 동력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌아파트, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 향후 883세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 가격 상승폭을 제한하거나 일시적인 조정 가능성을 내포하므로, 신규 공급 물량의 분양가 및 입주 시기를 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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