매물 유형: 아파트
분석 번호: 5856
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 다산신안인스빌퍼스트리버는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 다산동 중심에 위치하여 우수한 입지를 자랑합니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장 수요가 견조한 상황입니다. 인근에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
제시가 9억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 9,609만 원에서 8억 9,994만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 특히, 2026년 6월 동일 단지 15층과 5층이 9억 원에 거래된 점을 고려할 때, 제시가는 시장의 최근 거래가격을 반영하여 다소 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 이는 다산동의 높은 거래 활성도와 신축 아파트의 선호도가 반영된 결과일 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 전용면적 기준 유사도 100점(일부 90점)으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 특히, 2026년 6월에 9억 원에 거래된 15층(평당가 3,502만 원)과 5층(평당가 3,502만 원) 사례는 대상 매물의 6층과 층수 및 시점이 매우 유사하여 직접적인 비교가 가능합니다. 시점 보정 계수는 최대 1.011이 적용되어 최근 거래가치 상승분이 반영되었습니다. 층구간 감점 사유가 있는 #15 사례는 6층과 5층의 인접성으로 인해 유사도가 90점으로 조정되었습니다.
다산신안인스빌퍼스트리버는 준공 7년차의 신축급 대단지 아파트로, 다산동의 우수한 입지에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 인근에 푸르내물빛근린공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25 다산인스빌점 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 다산동은 남양주시 내 거래 활성도 1위 지역이며, 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보여 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년에는 아직 23년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 현재로서는 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
남양주시 다산동 아파트 시장은 현재 상승 국면에 있으며, 매매수급동향 및 전세수급동향 모두 수요 우위를 나타내고 있습니다. 진건 재정비촉진지구 지정, 도시계획도로 개설 등 인근 개발 호재는 장기적인 가치 상승 동력으로 작용할 것입니다. 다만, 인근에 예정된 신규 분양 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 공급 추이를 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 전반적으로는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다.
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