매물 유형: 아파트
분석 번호: 5864
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 다산 한신 더휴 7단지는 준공 17년차 아파트로, 남양주시 내 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다산지금A3(공공임대), 퇴계원경남아너스빌아파트 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도 및 실제 관리 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 7억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 9,810만 원에서 8억 1,496만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 가격 대비 다소 경쟁력 있는 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(121.94㎡)의 거래로, 유사도 점수 80점을 기록했습니다. 시점은 2026년 2월로 4개월 전 거래이며, 모두 1~3층 저층 거래입니다. 면적 차이로 인한 감점(-20점)이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수 1.016이 적용되어 최근 시장 가치 변동이 반영되었습니다. - 사례 #1: 전용면적 기준 평당가 1,955만 원, 보정 후 대입 총액 7억 9,810만 원 (3층) - 사례 #2: 전용면적 기준 평당가 1,997만 원, 보정 후 대입 총액 8억 1,496만 원 (1층) - 사례 #3: 전용면적 기준 평당가 1,997만 원, 보정 후 대입 총액 8억 1,496만 원 (2층)
다산 한신 더휴 7단지는 세대당 주차대수가 1.88대로 매우 우수하며, 다산동은 남양주시 내 거래 활성도 1위 지역으로 투자 가치가 높습니다. 인근에 가운택지어린이공원, 메이플유치원 등 편의시설과 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 투자 수익을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량에 따른 장기적인 시장 변화를 주시해야 합니다.
대상 단지는 2009년 준공되어 현재 17년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 13년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 정확한 개발 잠재력 평가가 어려우나, 현재로서는 재건축보다는 리모델링 가능성을 고려해볼 수 있습니다.
남양주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 다산동은 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 지역 내 개발 호재(경관녹지 조성, 진건 재정비촉진지구 등)가 지속적으로 발표되고 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 정책 변화가 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수