매물 유형: 아파트
분석 번호: 5874
종합 리스크 점수: 75점
본 매물은 다산역 준역세권에 위치한 9년차 아파트로, 최근 시장 지수 상승 및 매매수급 우세 등 긍정적인 시장 흐름 속에 있습니다. 인근 재개발 및 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 기대되나, 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 10억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 2,499만 원에서 9억 9,500만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가보다 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지(e편한세상 다산)의 동일 평형(84.96㎡) 거래이며, 2026년 5월~6월에 거래된 매우 유사한 사례들입니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 또한 1.000으로 동일합니다. 이는 비교사례들이 대상 매물과 매우 높은 유사도를 가지고 있음을 의미합니다. 특히, 층수에 따라 평당가 및 총액에 차이가 발생하고 있으며, 14층 9억 8,200만 원, 2층 9억 2,500만 원, 29층 9억 7,000만 원 등의 실거래가 확인됩니다. 제시된 매매가는 이들 실거래가보다 높은 수준입니다.
e편한세상 다산은 1615세대의 대단지 아파트로, 다산역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 다산동은 남양주시 내 거래 활성도 1위 지역이며, 꾸준한 인구 증가 추세를 보여 실거주 및 투자 수요가 견고합니다. 인근 공원 조성 및 재개발 사업 등의 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
본 아파트는 2017년 준공되어 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 21년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 단계는 아닙니다.
남양주시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 다산동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 주택 수요는 지속될 것으로 보입니다. 다산역 개통 및 인근 개발 호재는 미래 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 다산지금A3 등 인근에 예정된 신규 분양 물량 883세대는 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 일시적인 가격 조정이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 양호한 입지와 개발 호재로 인한 상승 잠재력이 있으나, 단기적으로는 신규 공급에 따른 시장 변동성을 주시해야 합니다.
보류