매물 유형: 토지
분석 번호: 590
종합 리스크 점수: 66점
유효 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 토지이며, 인구 증가 및 지역 개발 호재가 있으나 용적률 초과 및 복합적인 토지 이용 규제가 존재합니다.
제시된 공시지가 배율법 기반 추정 가격 범위는 최저 32억 9,099만 원에서 최고 49억 3,648만 원입니다. 제시가가 없는 상황에서 이 범위는 대상 토지의 잠재적 가치를 가늠하는 기준으로 활용될 수 있습니다. 현재 용인시 처인구 모현읍 초부리의 공시지가는 521,800원/㎡이며, 공업지역의 공시지가 배율 1.0~1.5배를 적용한 결과입니다.
비교사례가 0건으로, 개별 비교사례의 특성 설명은 불가합니다.
용인시 처인구는 '용인 딥테크 스타트업 30곳 육성' 및 '반도체·AI 유치전' 등 지역 경제 활성화 정책과 맞물려 개발 기대감이 높습니다. 모현읍 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 존재합니다. 그러나 유효 비교사례 부족으로 인한 가격 신뢰도 C등급과 현재 용적률이 법정 상한을 초과하는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 향후 용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등 대규모 주택 공급 예정 물량(5,512세대)은 주변 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지의 물리적 하자는 현재 정보만으로는 판단하기 어렵습니다. 다만, 부정형 토지 형상과 세로한면(가)의 도로접면은 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 될 수 있습니다. 건물은 2017년 준공된 9년차 공장으로, 건축물대장상 철근콘크리트구조로 비교적 견고하나 현장 확인을 통해 균열, 누수 등의 노후도 점검이 필요합니다.
용인시 처인구는 지가지수 및 이용상황별 지가지수가 보합 또는 상승 추세를 보이며, 순수토지 거래 필지수도 증가하고 있어 향후 6개월 시세는 보합 내지 상승 가능성이 있습니다. 용인 반도체클러스터, 고림진덕지구 지구단위계획 등 주변 개발 사업 고시가 다수 존재하여 장기적인 개발 호재가 기대됩니다. 다만, 자연녹지지역 및 다양한 규제로 인한 개발 제약과 현재 용적률 초과 상태는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다. 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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