경기도 남양주시 화도읍 비룡로141번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5929

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 16년차로 재건축 연한까지는 시간이 있으나, 인근에 마석역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 남양주시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 마석우4지구 도시관리계획 변경 등 지역 개발 호재가 있으나, 진건 재정비촉진지구 개발행위허가 제한 등 일부 규제도 혼재되어 있어 보통 수준으로 평가됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 객관적인 건물 노후도 평가가 어렵습니다. 준공 16년차 아파트로, 통상적인 관리 상태를 가정하여 보통 수준으로 평가합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 3억 9,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 5,997만 원 ~ 최고 4억 89만 원)의 중간 수준에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사한 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 2월 16층 84.983㎡가 3억 9,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 4억 89만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 6월 14층 84.917㎡가 3억 6,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)을 반영하여 대상 매물에 대입 시 3억 5,997만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 대상 매물과 유사도가 높아 신뢰할 수 있는 비교 자료입니다.

심층 분석

마석역신도브래뉴2차는 마석역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 남양주시의 매매가격지수 상승 및 수요 우세 동향은 투자 매력을 더합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 잠재적 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.

준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 시세 상승 기대는 시기상조입니다.

남양주시는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 마석우4지구 도시관리계획 변경 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 거래량 감소 추세는 향후 시장에 변동성을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 교통망 확충 및 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 공급 부담을 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 동·호수 배치 및 일조권, 조망권 등 현장 확인이 필요합니다.
단지 내 주차장 이용의 편리성 및 실제 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 개별 난방비 등)을 상세히 확인하여 추가 비용 부담 여부를 파악해야 합니다.
인근 소음(도로, 상가 등) 및 층간 소음 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 등 건물 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
매도인이 급매로 내놓은 사유나 주변 시세 대비 저렴한 이유를 명확히 확인해야 합니다.

최종 판정

매수