경기도 남양주시 화도읍 비룡로116번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5932

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

본 매물은 남양주시 화도읍에 위치한 23년 된 삼익 아파트로, 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있습니다. 비교 사례 분석 결과 제시 매매가는 시장 가치 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 지역 내 다양한 개발 사업이 진행 중이나 대상지에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 매매 결정 전 현장 확인을 통한 건물 상태 및 주변 환경 점검이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 남양주시 내 다양한 개발 호재가 존재하나, 대상지는 직접적인 개발 영향권 밖에 있어 규제 및 호재 전망이 중립적입니다. 재건축 연한까지 7년이 남아 재건축 가능성은 아직 낮습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 노후도를 직접 평가하기 어렵습니다. 23년 된 건물로, 준공연도만 고려 시 중간 수준의 노후도입니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 10.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 14건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 23년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,000만 원에서 2억 5,472만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 사례는 3개월 전 동일 단지 14층 84.96㎡가 2억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 5,270만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 3개월 전 동일 단지 12층 84.96㎡가 2억 5,200만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 5,472만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 0개월 전 동일 단지 2층 84.96㎡가 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 2억 4,000만 원으로 대입됩니다. 모든 비교 사례는 동일 용도지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 23년 된 중규모 단지로, 단지 자체의 경쟁력은 신축 아파트 대비 낮을 수 있습니다. 주변에 마석하늘공원, GS25 마석삼익점 등 편의시설이 있으나, 지하철역과의 접근성은 떨어집니다. 학군 정보는 꼬마둥지어린이집이 인접해 있으나 초중고 학군에 대한 구체적인 분석은 추가 정보가 필요합니다. 현재 제시 매매가는 시장 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 향후 재건축 시 사업성에 대한 판단이 어렵습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다.

남양주시 전체 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 수급동향 상승 등으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 거래량 감소 추세와 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 변동성을 줄 수 있습니다. 대상 매물의 제시가가 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 인구 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 배치 및 일조량, 조망권은 현장 확인이 필요합니다.
주차장의 실제 이용 편의성(혼잡도, 주차 공간 크기 등)을 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
건물 외벽, 공용 복도, 지하 주차장 등 공용부의 노후화 및 유지보수 상태를 직접 확인해야 합니다.
인근 소음원(도로, 상가 등) 유무 및 층간 소음 가능성에 대해 확인해야 합니다.
주변 교육 시설(학교, 학원 등)과의 실제 통학 거리 및 안전성을 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

보류