매물 유형: 아파트
분석 번호: 5945
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 17년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 최근 남양주시 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적이나, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 8,999만 원에서 3억 620만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(신창현풍림아이원2차) 내 동일 평형(84.991㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 3층 거래로 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 2억 8,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 5층 거래로 3억 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.021을 적용하여 환산 총액은 3억 620만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 6층 거래로 3억 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 시점 보정 후 환산 총액은 2억 9,999만 원입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 차산초등학교가 258m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 광암저수지공원 등 녹지 공간이 인접하여 주거 쾌적성은 높은 편입니다. 그러나 지하철역과의 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다수의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제한적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력이 크지 않을 수 있습니다.
남양주시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 인근 개발 호재(진건 재정비촉진지구, 마석우4지구 도시관리계획 변경 등)의 진행 상황에 따라 가치 변화가 있을 수 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.
보류