매물 유형: 아파트
분석 번호: 5960
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 퇴계원역 역세권에 위치하며, 주변 지역에 다양한 개발 호재가 있어 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 준공 27년차로 건물 노후도 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 하며, 지역 내 신규 공급 물량과 시장 당선인의 현안 재검토 발언 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,379만 원에서 4억 6,496만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 3,500만 원에서 6,600만 원 가량 높은 수준으로 평가됩니다. 이는 시장의 전반적인 상승 분위기와 역세권 프리미엄, 재건축 잠재력 등이 일부 선반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 1층 84.9㎡가 4억 3,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 3,533만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 9층 84.9㎡가 4억 6,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 6,496만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 3층 84.9㎡가 4억 4,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 5,203만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 1층 84.9㎡가 4억 2,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 3,379만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 퇴계원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 중요한 투자 가치로 작용합니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 단기적인 시장 흐름은 긍정적입니다. 다만, 지역 내 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 공원 조성 및 도로 개설 등 개발 호재는 주거 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있어 향후 재건축 가능성이 있습니다. 퇴계원역 1차 지역주택조합 아파트 신축공사 등 주변 개발 사업이 진행 중이므로, 대상 단지의 재건축 추진 여부와 사업성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가에는 한계가 있습니다.
남양주시 전체적으로 매매가격지수와 전월세수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 밝습니다. 퇴계원역 역세권 프리미엄과 재건축 연한 도래는 긍정적인 요인입니다. 그러나 지역 내 미분양 증가와 신규 공급 물량, 그리고 시장 당선인의 개발 사업 재검토 발언 등은 잠재적인 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 시장 상황과 개발 사업 진행 경과를 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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