매물 유형: 아파트
분석 번호: 5987
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 39년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 오산시 전반의 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 5,261만 원에서 2억 1,944만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 유사 조건의 최근 거래 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 6건 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수 0.998이 적용되었습니다. 특히 #1 사례(은계동, 2026.4, 47.25㎡, 5층)는 1억 5,760만 원, #2 사례(은계동, 2026.4, 47.25㎡, 4층)는 1억 8,952만 원으로 보정되었으며, #4 사례(은계동, 2026.4, 47.25㎡, 1층)는 2억 1,944만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다. 대상 매물의 제시가 1억 7,000만 원은 이 스펙트럼의 중앙값 1억 8,464만 원보다 낮은 수준입니다.
대상 아파트는 준공 39년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 오산시의 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 전월세 가격지수 상승 및 수급동향 우세는 실거주 및 임대 수요가 견고함을 보여줍니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
대상 단지는 1987년 준공되어 39년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 낮은 용적률을 가졌다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 주변에 오산 내삼미1구역, 오산 원동7구역 등 다수의 지구단위계획 및 도시개발사업 고시가 있어 재건축 추진에 긍정적인 외부 환경이 조성되고 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 사업성은 주민 동의율, 용적률, 사업성 분석 등 추가적인 검토가 필요합니다.
오산시의 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 큰 강점입니다. 다만, 오산역 금강펜테리움 센트럴파크 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 오산시의 지속적인 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.
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