매물 유형: 아파트
분석 번호: 5997
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접해 있으며, 오산시 내 활발한 개발 호재와 인구 유입 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 매매수급동향이 상승세에 있어 시장 분위기는 양호하나, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 해당하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 900만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 481만 원에서 1억 1,271만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 972만 원과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지(이림) 내 유사 평형(37.47㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 대상 매물과 유사하거나 인접하여 신뢰도가 높습니다. #1 사례(누읍동, 2026.4 거래, 8층)는 보정 후 대입 총액이 1억 972만 원으로 산출되었고, #3 사례(누읍동, 2026.3 거래, 9층)는 1억 880만 원으로 산출되어 대상 매물의 제시가 1억 900만 원과 유사한 수준입니다. 층구간 감점이 있는 사례들(#9~#14)은 층수 차이로 인해 보정되었으며, 전반적으로 대상 매물의 제시가가 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 위치하고 있음을 보여줍니다.
대상 아파트는 오산시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 호재 속에 위치하고 있어 장기적인 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다. 특히 재건축 연한이 4년 앞으로 다가와 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 세대당 0.7대의 주차 비율은 단점이며, 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적인 리스크 요인입니다.
이림 아파트는 2000년 준공되어 현재 26년차로, 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축이 불가하지만, 향후 4년 이내에 재건축 가능성이 열릴 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 산출은 어렵지만, 재건축 추진 시 사업성 분석이 필수적입니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있습니다.
오산시는 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 전반적으로 견조한 시장 흐름을 보이고 있습니다. 초평동 인구가 4년 만에 75.2% 증가하는 등 지역 내 인구 유입이 활발하며, 동탄트램 건설, 세마2지구 도시개발사업 등 굵직한 개발 호재들이 지역 가치를 끌어올릴 잠재력이 있습니다. 다만, 향후 7,668세대에 달하는 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있어, 공급 시기에 따른 가격 변동성을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
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