매물 유형: 아파트
분석 번호: 6004
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 시흥대야역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 시흥시의 다양한 개발 호재가 미래 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 6개월간 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세로 실수요는 견고한 편입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
제시가 3억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 5,940만 원에서 3억 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래 최고가인 3억 원보다도 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 59.84㎡로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 8층 거래로 3억 원에 보정되었으며, #4 사례는 2026년 3월 15층 거래로 2억 8,933만 원에 보정되었습니다. 대상 매물과 동일한 층인 15층 거래가 3개월 전 2억 8,933만 원이었던 점을 고려할 때, 제시가 3억 4,000만 원은 비교사례 대비 높은 수준입니다. #5, #6 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
대상 아파트는 시흥대야역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 준공 30년 경과로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 커서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 여력이 충분합니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 및 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다.
준공 30년(1996년 준공)이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 164.25%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 소규모 단지(172세대)라는 점은 사업 추진 시 조합원 동의 및 사업성 확보에 영향을 미 미칠 수 있으므로, 구체적인 재건축 추진 계획과 주민 동의율을 확인하는 것이 중요합니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세로 실수요 기반은 견고합니다. 시흥대야역 역세권 프리미엄과 재건축 잠재력은 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 다만, 대야3 영남아파트 재건축, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 5,098세대의 신규 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 현재 시장 가치 스펙트럼의 상단을 초과하므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.
보류