매물 유형: 아파트
분석 번호: 6005
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 시흥대야역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 시흥시의 적극적인 투자유치 및 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,896만 원에서 5억 3,382만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 대야동 늘푸른벽산 3층 134.9㎡ 매물로 2026년 4월 4억 7,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 4억 6,896만 원입니다. 비교사례 #2는 대야동 늘푸른벽산 4층 134.9㎡ 매물로 2026년 1월 5억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 5억 3,382만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 동일 면적 거래로 유사도 점수가 100점입니다.
늘푸른벽산 아파트는 시흥대야역(서해선) 도보 8분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 은행근린공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 초·중·고등학교가 인접해 학군이 양호한 편입니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재도 긍정적인 요인입니다.
본 단지는 1995년 준공되어 현재 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성이 중요한 요소가 될 것입니다. 현재 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업이 진행 중인 점을 고려할 때, 지역 내 재건축 사업에 대한 관심이 높을 것으로 예상됩니다. 재건축 추진위원회 구성 및 안전진단 진행 여부 등 구체적인 사업 진행 상황을 확인하는 것이 중요합니다.
시흥시 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수가 안정적인 상승세를 보이고 있으며, 수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 늘푸른벽산 아파트는 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 가지고 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 다만, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 정책과 바이오 특화단지 조성 등의 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치를 상승시키는 요인이 될 것입니다.
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