매물 유형: 아파트
분석 번호: 6008
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물인 삼보아파트는 준공 35년차로 재건축 연한에 도달했으며, 시흥대야역 역세권 입지와 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 최근 시흥시의 활발한 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등의 지역 개발 호재는 긍정적인 투자 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,696만 원에서 4억 1,773만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 재건축 가능성 등 미래 가치가 상당 부분 선반영되었거나, 시장 기대치가 높게 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 80점을 기록했습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,586만 원/평에서 1,669만 원/평 수준입니다. 주요 감점 사유는 면적 차이(-20점)로, 대상 매물(82.74㎡)이 비교사례(70.71㎡)보다 면적이 더 크기 때문에 면적 보정 계수가 적용되었습니다. 시점 보정은 최근 거래(2026년 6월)의 경우 1.000, 2~3개월 전 거래의 경우 0.998이 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다. 모든 비교사례는 제3종일반주거지역에 위치하여 토지 용도지역 보정은 없었습니다.
대상 아파트는 시흥대야역 역세권(도보 6분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 35년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 267.7%p로 커서 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 인근에 은계공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 존재합니다. 시흥시의 활발한 투자유치와 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 요인으로 작용할 것입니다.
대상 아파트는 1991년 준공되어 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 32.29764%로 법정 상한 300% 대비 267.70236%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업의 준공인가 고시 등 인근 지역의 재건축 사업 진행 사례는 대상 단지의 재건축 가능성을 더욱 높여줍니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세 가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 견조한 흐름을 보이고 있습니다. 특히 은행동은 시흥시 내에서 활발한 거래량을 보이는 지역입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭, 역세권 입지 등 강력한 개발 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 높은 성장 잠재력을 가집니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량(총 5,098세대)이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 변동성이 발생할 수 있습니다. 시흥시의 적극적인 투자유치와 지역 개발 계획이 성공적으로 추진될 경우, 장기적인 관점에서 우상향할 가능성이 높습니다.
조건부 매수