매물 유형: 아파트
분석 번호: 6009
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 31년차 단지로, 용적률 갭이 존재하여 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 보입니다. 시흥시의 활발한 개발 호재와 역세권 입지가 강점이나, 소규모 단지 및 주차 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다. 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 1억 9,756만 원에서 1억 9,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 2,000만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 고층 프리미엄이나 매도인의 기대 심리가 반영된 것으로 보이며, 가격적 메리트는 다소 낮다고 판단됩니다.
#1 사례는 1개월 전 동일 단지 8층 거래로, 전용면적 기준 평당가 1,333만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적 대입 시 1억 9,999만 원의 가치로 보정됩니다. #2, #3 사례는 2개월 전 동일 단지 14층, 7층 거래로, 전용면적 기준 평당가 1,317만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 각각 1억 9,756만 원의 가치로 보정됩니다. 모든 비교사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 아파트는 시흥대야역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 생매공원, CU, 이지종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 그러나 소규모 단지 규모와 낮은 주차 비율은 단점으로 작용할 수 있습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 227.01%로 법정 상한 300% 대비 72.99%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업이 진행 중이므로, 해당 사례를 참고하여 재건축 추진 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 매매 및 전월세 수급동향이 긍정적입니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 전략적 투자유치 노력은 지역 경제 활성화와 함께 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 재건축 잠재력과 역세권 입지를 고려할 때 장기적인 관점에서 성장 가능성이 있으나, 인근 대규모 신규 공급 물량과 현재 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포합니다.
보류