매물 유형: 아파트
분석 번호: 6017
종합 리스크 점수: 63점
이편한세상시흥센텀하임은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 시흥대야역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 매매수급동향이 상승세에 있으나, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,363만 원에서 5억 9,909만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 환산 총액인 5억 9,909만 원보다 약 1,091만 원 높은 수준입니다. 따라서 제시가는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 1월 3층 거래로, 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 5억 9,363만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 10층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 5억 9,593만 원으로 환산되었습니다. #3 사례는 2026년 6월 13층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었고 5억 9,823만 원으로 환산되었습니다. #4 사례는 2026년 3월 9층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 5억 9,909만 원으로 환산되었습니다. #5 사례는 2026년 5월 16층 거래로, 층구간 감점(-20점)이 적용되었고 5억 9,485만 원으로 환산되었습니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
이편한세상시흥센텀하임은 시흥대야역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 7년차 신축 단지로 주거 쾌적성이 높습니다. 인근에 생매공원, 시립대야이편한세상어린이집 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로 투자 관점에서는 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다. 시흥시의 매매수급동향은 상승세이나, 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
준공 7년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률 갭은 259.92%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 연한 도래까지는 상당한 시간이 소요될 것입니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세, 전월세가격지수는 상승세를 보이며 전세가율도 상승 추세에 있어 실수요 기반의 시장 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 바이오 특화단지 및 배곧지구 투자 유치에 총력전을 펼치는 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 그러나 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 발생할 수 있습니다. 이는 단기적으로 가격 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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