매물 유형: 아파트
분석 번호: 6022
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 경남아너스빌아파트로, 준공 21년차의 중형 단지입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이며 매매수급동향도 상승세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 용적률 갭이 높아 향후 개발 잠재력이 높다는 강점이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 5,997만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 4,003만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 개발 호재에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
유사도 100점의 비교사례는 신천동 경남아너스빌아파트 12층 119.1363㎡로, 2026년 5월 4억 6,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,276만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가는 1,276만 원이며, 대상 매물 면적(119.13㎡)을 대입한 환산 총액은 4억 5,997만 원입니다. 이는 동일 단지 내 최근 거래 사례로, 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
경남아너스빌아파트는 신천역 준역세권에 위치하며, 주변에 복음공원 등 녹지 공간과 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 준공 21년차로 재건축 연한에 가까워지고 있으며, 용적률 갭이 높아 향후 개발 잠재력이 높다는 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
본 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있습니다. 현재 용적률이 14.15%로 법정 상한 250% 대비 235.85%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공인가 등 주변 재건축 사업 진행 소식은 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 관점에서는 긍정적인 전망입니다. 신천역 준역세권 입지와 높은 개발 잠재력은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시세 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자 시에는 시장 동향과 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류