매물 유형: 아파트
분석 번호: 6023
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 매매가격지수는 보합세, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 매매수급동향도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,983만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 저층 매물(1억 4,000만 원)과 비교했을 때 소폭 높은 수준입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역, 0m 거리의 2026년 2월 거래 사례입니다. 전용면적 42.81㎡, 4층 매물이 1억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 3,983만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당없음으로 1.000이 적용되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 매우 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다.
뉴월드 아파트는 신천역(서해선) 도보 11분 거리의 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근에 산호공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량이 많아 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 현재 용적률 230.89%로 법정 상한 300% 대비 69.11%p의 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 규제 등 다양한 변수에 따라 달라지므로, 현 시점에서 재건축 가능성을 확정하기는 어렵습니다. 리모델링 또한 대안으로 검토될 수 있습니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 견조한 흐름을 보이고 있습니다. 지역 내 바이오 특화단지 조성 등 투자유치 노력이 활발하여 장기적인 성장 잠재력은 존재합니다. 그러나 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한에 근접하여 개발 기대감이 있으나, 신규 공급과의 경쟁 및 노후화 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
보류