매물 유형: 아파트
분석 번호: 6025
종합 리스크 점수: 38점
대상 매물은 시흥시 미산동에 위치한 해가든더클래식 아파트로, 준공 17년차의 비교적 연식이 있는 단지입니다. 시흥시 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매 및 전월세 수급동향도 상승세를 보여 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 총 5,098세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉 및 가격 경쟁 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 458만 원에서 7억 1,784만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 고층 프리미엄이 상당 부분 반영된 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 2026년 5월에 거래된 동일 단지 16층 120.1㎡ 매물로, 거래가는 4억 6,000만 원입니다. 이를 대상지 면적에 대입하여 보정 후 환산한 총액은 7억 1,784만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 15층 148.8㎡ 매물로, 거래가는 4억 8,000만 원입니다. 이를 대상지 면적에 대입하여 보정 후 환산한 총액은 6억 458만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래이므로 참고용으로 활용되었습니다.
대상 단지는 시흥시 미산동에 위치하며, 인근에 해가든공원, CU 편의점 등 기본적인 편의시설이 있으나, 대형 쇼핑 시설이나 주요 의료시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 현재 시흥시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있고 매매수급동향도 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하여 가격적 메리트는 제한적입니다.
해가든더클래식은 2009년에 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 44.795556%로 법정 상한 200% 대비 여유가 있어 이론적인 개발 잠재력은 있으나, 연한 미도래로 인해 당장의 재건축/리모델링 추진은 어렵습니다.
시흥시 전체 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 거래량 증가 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 바이오 특화단지 및 배곧지구 투자 유치에 총력을 기울이는 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 그러나 대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공인가 등 인근 개발 사업 고시가 다수 존재하며, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 총 5,098세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시장의 변동성이 커질 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 보정된 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 신중한 접근이 필요합니다.
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