매물 유형: 아파트
분석 번호: 6030
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 답십리파크자이는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 동대문구의 활발한 개발 호재와 함께 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 높습니다. 월세 시장의 꾸준한 상승세와 높은 수급동향 지수는 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 임대 시장에 경쟁 심화 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
대상 매물의 월세 보증금 7억 원, 월세 30만 원은 매매가와 직접 비교할 수 없습니다. 월세 환산율(4.8656%)을 적용하여 보증금 7억 원의 월세 전환액은 약 284만 원이며, 여기에 실제 월세 30만 원을 더하면 총 월세 가치는 약 314만 원으로 추정됩니다. 인근 아파트 전월세 실거래가를 살펴보면, 59.84㎡의 휘경미소지움 21층 월세 35만 원, 84.97㎡의 청량리역한양수자인그라시엘 36층 월세 350만 원 등 다양한 월세 시세가 존재합니다. 대상 매물의 보증금 7억 원은 전세 시세와 유사한 수준으로, 월세 30만 원을 고려할 때 주변 월세 시장의 흐름과 비교하여 적정성을 판단해야 합니다. 최근 월세가격지수가 상승 추세에 있고 월세수급동향도 수요 우세로 나타나 임대료 상승 압력이 존재합니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 동일 평형(59.91㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 6월 거래는 1.000, 2026년 4월 거래는 1.012, 2026년 3월 거래는 1.017, 2026년 1월 거래는 1.033이 적용되어 최근 시장 변동률이 반영되었습니다. 예를 들어, 2026년 4월 거래된 답십리파크자이 3층 59.91㎡ 매물은 실거래가 15억 1,000만 원, 보정 전 평당가 8,332만 원이었으나, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 평당가 8,435만 원, 환산 총액 15억 2,872만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 용도지역, 면적, 도로 조건을 가지므로 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000이 적용되었습니다.
답십리파크자이는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 동대문구의 주요 개발 호재(전농2지구중심 지구단위계획 변경, 용두동 역세권 재개발, 청량리역 역세권 활성화 사업 등)의 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다. 답십리역(5호선)과 장한평역(5호선)이 도보 10분~12분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 월세 시장의 꾸준한 상승세와 수요 우세 동향은 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다. 다만, 높은 보증금과 월세 수준은 임차인 유치에 영향을 줄 수 있으므로, 주변 월세 시세 대비 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 현재 7년차로, 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
동대문구는 전반적으로 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이고 있으며, 수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기입니다. 답십리동은 동대문구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 주거 선호도가 높습니다. 다만, 청량리 롯데캐슬 하이루체, 에스앤디, 퀸즈W 청량리역 등 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 임대 시장의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이는 장기적인 월세 수익률과 공실률에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 지역 개발 호재와 교통 접근성, 신축급 단지라는 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상되나, 공급 리스크에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류