경기도 시흥시 은행로65번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6033

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 매물은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 18년차 아파트로, 매매가격지수는 보합세를 보이나 전월세 가격지수와 수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다. 신천역이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권의 이점을 가지고 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 시 용적률 인센티브를 기대하기 어려우며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 다만, 시흥시의 투자 유치 노력과 지역 개발 호재는 긍정적인 요인입니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 외관 상태 평가는 어렵습니다. 18년 된 건물로, 준공연한을 고려할 때 중간 정도의 노후도를 예상할 수 있습니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 신천역 서해선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 18년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,429만 원에서 3억 629만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 3억 160만 원과도 유사한 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 실거래가 흐름과 비교했을 때 적정한 범위에 있다고 판단할 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(예스라이프) 내 동일 전용면적(56.966㎡) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 4월 13층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 629만 원, #2 사례는 2026년 3월 6층 거래로 2억 9,429만 원, #3 사례는 2026년 2월 12층 거래로 3억 160만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 시점, 층수 등에서 유사성을 가지며, 시점 보정 계수는 0.998~0.999가 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 신천역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 은행동은 시흥시 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 18년차 아파트로 신축 아파트 대비 가격 경쟁력이 있으나, 소규모 단지 특성상 대단지 대비 투자 선호도가 낮을 수 있습니다. 인근에 소래고등학교 등 학군이 형성되어 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 12년이 남아 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 또한 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 리모델링의 경우도 세대수 증가를 통한 사업성 확보가 제한적일 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

시흥시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반의 시장 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 투자 유치 노력은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 줄 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장의 가격 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 전반적으로 안정적인 흐름 속에서 장기적인 관점의 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치 및 층별 조망권, 일조량, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(세대당 1.04대이나, 특정 시간대 혼잡도 등)과 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 발생하지 않는지 점검해야 합니다.
• 건물 노후도(18년)를 고려하여 외벽 균열, 누수 흔적, 내부 마감재 상태 등 전반적인 건물 상태를 육안으로 확인하고, 필요 시 전문가의 도움을 받는 것을 고려해야 합니다.
• 인근 신규 아파트 공급 예정 단지(시흥 롯데캐슬 시그니처, 대야3 영남2차 등)의 구체적인 분양 및 입주 시기를 파악하여 향후 시장에 미칠 영향을 예측해야 합니다.
• 신천역(서해선)까지의 실제 도보 이동 시간 및 주변 교통 환경(버스 노선, 도로 정체 여부 등)을 직접 확인하여 교통 접근성 프리미엄이 실제 체감되는지 확인해야 합니다.
• 인근 학교(소래고등학교 등)와의 거리 및 통학로 안전성, 주변 유해시설 유무 등 학군 환경을 면밀히 검토해야 합니다.

최종 판정

보류