매물 유형: 아파트
분석 번호: 6036
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 은계파크자이 아파트는 준공 6년차로 양호한 건물 상태를 보이며, 시흥시의 적극적인 투자유치 및 개발 호재로 인한 긍정적인 규제 전망이 기대됩니다. 매매가격지수와 전월세수급동향은 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 다만, 1층이라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.
제시가 5억 2,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 5억 1,294만 원에서 5억 5,641만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값 5억 2,467만 원과 유사한 수준에 해당합니다. 이는 7건의 비교사례 중 중간 정도의 가격대에 위치하며, 시장 가격과 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매물이며, 시점보정 계수 0.998이 적용되었습니다. 가장 유사도가 높은 #1 사례는 2026년 3월 2층 매물로 5억 2,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,878만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 15층 매물로 5억 6,000만 원에 거래되었으나, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 5억 4,982만 원입니다. #6 사례는 2026년 5월 16층 매물로 5억 6,500만 원에 거래되었으나, 층구간 감점(-20점)이 크게 반영되어 보정 후 대입 총액은 5억 5,641만 원입니다. 대상 매물이 1층인 점을 고려할 때, 층구간 감점이 적게 적용된 저층 사례들과의 비교가 중요합니다.
은계파크자이는 1,719세대의 대단지 아파트로, 시흥시 은행동의 활발한 거래 시장과 미분양 감소 추세 속에서 안정적인 투자 가치를 가집니다. 주변에 검바위하늘공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 시립은계파크자이어린이집 등 교육 시설 접근성도 양호합니다. 시흥시의 바이오 특화단지 및 배곧지구와 같은 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 다만, 1층이라는 특성과 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 6년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 282%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축을 통한 개발이익을 기대하기에는 시기상조입니다.
시흥시의 매매 및 전월세 시장은 현재 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 특히 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 투자유치에 총력을 기울이는 점은 지역 경제 활성화와 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 대야3 영남아파트, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 예정된 5,098세대의 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 일시적인 가격 조정이나 경쟁 심화를 야기할 수 있습니다. 장기적으로는 시흥시의 개발 호재와 인구 유입이 지속된다면 안정적인 성장을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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