매물 유형: 아파트
분석 번호: 6037
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 낮을 수 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 3,444만 원 ~ 최고 2억 3,945만 원) 대비 약 2,555만 원 ~ 3,056만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 면적 매물들의 보정된 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1(은행동, 2026년 4월 거래, 7층)은 전용면적 기준 평당가 1,556만 원/평으로, 보정 후 대입 총액은 2억 3,945만 원입니다. 비교사례 #2(은행동, 2026년 3월 거래, 15층)는 전용면적 기준 평당가 1,523만 원/평으로, 보정 후 대입 총액은 2억 3,444만 원입니다. 비교사례 #3(은행동, 2026년 4월 거래, 5층)은 전용면적 기준 평당가 1,556만 원/평으로, 보정 후 대입 총액은 2억 3,945만 원이며, 층구간 감점(-10점)이 있었습니다. 모든 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 은행고등학교 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호하나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 단지 규모가 292세대로 중소형이며, 주차대수가 세대당 0.79대로 부족한 점은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 재건축 연한 도달이 임박했음에도 불구하고 높은 용적률은 재건축 사업성을 저해하여 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 인근 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았지만, 현재 용적률이 308.73%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어 재건축 사업성이 매우 낮습니다. 추가적인 용적률 인센티브 없이는 재건축 추진이 어려울 수 있으며, 리모델링으로 방향을 전환할 가능성도 고려해야 합니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승 추세로 실수요는 꾸준하나, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인해 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화가 예상됩니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례의 보정된 가치 스펙트럼보다 높은 수준으로, 가격적 메리트가 다소 부족합니다. 재건축 사업성도 낮아 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 지역 내 바이오 특화단지 조성 등 개발 호재가 있으나, 아파트 시세에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
보류