매물 유형: 아파트
분석 번호: 6045
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 18년차 아파트로, 시흥능곡역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향 또한 상승세를 보여 실수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역에 5,098세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 적정 수준으로 보입니다.
대상 매물의 제시가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 4억 6,893만 원에서 최고 4억 8,390만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 소폭 높은 가격으로, 시장의 상승 기대감이 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 향후 가격 경쟁력이 중요해질 수 있습니다.
#1 비교사례는 능곡동 시흥능곡엘드수목토 8층 84.685㎡로, 2026년 4월 4억 7,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 층, 동일 면적으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,893만 원입니다. #2 비교사례는 능곡동 시흥능곡엘드수목토 3층 84.685㎡로, 2026년 5월 4억 7,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(9층 vs 3층)으로 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,997만 원입니다. #3 비교사례는 능곡동 시흥능곡엘드수목토 5층 84.685㎡로, 2026년 4월 4억 8,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(9층 vs 5층)으로 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 8,390만 원입니다.
대상 아파트는 시흥능곡역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 시흥능곡중학교 등 학교가 인접해 있어 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 시흥시가 바이오 특화단지 조성 등 투자 유치에 적극적인 점은 지역 전체의 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 중소규모 단지라는 점과 준공 18년차로 재건축 연한까지 시간이 남아있다는 점은 투자 가치 상승에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아있으므로, 단기간 내 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 23.299486%로 법정 상한 250% 대비 여유가 커서, 향후 재건축 추진 시 사업성은 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재로서는 재건축보다는 리모델링 가능성을 더 현실적으로 고려해볼 수 있습니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수와 매매수급동향은 상승세를 보여 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 나타냅니다. 또한 시흥시가 적극적으로 투자 유치에 나서고 있는 점은 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 그러나 대야3, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 시흥시의 개발 호재와 교통망 확충이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류