매물 유형: 아파트
분석 번호: 6046
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 시흥능곡역 초역세권에 위치하며, 준공 17년차로 재건축 연한까지는 아직 여유가 있습니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 및 개발 호재는 긍정적이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적인 메리트는 다소 제한적입니다.
제시된 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 6,857만 원 ~ 최고 5억 4,835만 원)의 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 현재 시장에서 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 능곡동 시흥능곡자연앤(4단지) 아파트이며, 전용면적 84㎡대 매물입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점(0~5개월 전)의 매물로, 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다. 감점 사유는 주로 층구간 차이(-10점)로 인한 것입니다. 모든 비교사례는 시점수정·면적·용도지역·도로·역세권·호재 보정이 반영된 최종 환산 총액이 제시되었습니다.
대상 매물은 시흥능곡역 초역세권(도보 4분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 투자 가치에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에 승지공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 자연앤꿈나무 어린이집 등 교육 시설도 가까워 주거 환경이 양호합니다. 다만, 단지 규모가 239세대로 비교적 작아 대단지 아파트 대비 시장 내 선호도나 유동성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.
시흥능곡자연앤(4단지)는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률은 19.379623%로 법정 상한 250% 대비 여유가 커 향후 재건축 시 사업성이 높을 잠재력이 있습니다. 하지만 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 현재로서는 리모델링 가능성도 낮습니다.
시흥시는 최근 '대한민국 랜드페어 2026' 참가 등 투자유치에 적극적이며, 바이오 특화단지 조성, 배곧서울대병원 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 시흥 롯데캐슬 시그니처, 시화MTV 푸르지오 디오션 등 인근에 총 5,098세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세이나, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 만큼 신중한 접근이 필요합니다.
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