매물 유형: 아파트
분석 번호: 6048
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 시흥시 하상동 연꽃마을금호 아파트로, 매매수급동향 상승 및 미분양 감소 등 긍정적인 시장 분위기 속에 위치합니다. 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하며 높은 용적률 갭을 통해 개발 잠재력이 높게 평가됩니다. 다만, 비교 사례 대비 제시가가 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,739만 원에서 3억 2,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 3억 749만 원과 비교했을 때 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 최근 거래된 유사도 90점 사례 중 3억 3,000만 원(12층)과 3억 2,000만 원(9층)의 거래가 있었던 점을 고려하면, 5층이라는 점을 감안했을 때 제시가는 적절한 범위 내에 있습니다.
총 11건의 비교사례가 선정되었으며, 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 유사도 90점 사례들은 2026년 1월부터 6월까지의 거래로 시점 보정 계수가 1.000~0.999로 매우 유사합니다. 층수 감점은 5층인 대상 매물과 7~14층 사이의 비교사례 간 인접 층구간 감점(-10점)이 적용되었고, 16~17층 사례에는 원거리 층구간 감점(-20점)이 적용되었습니다. 이 보정 과정을 거쳐 산출된 각 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 7,739만 원에서 3억 2,999만 원 사이로 분포합니다.
연꽃마을금호 아파트는 시흥시의 전반적인 시장 상승세와 미분양 감소, 활발한 거래량 속에서 안정적인 투자 가치를 지닙니다. 특히 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고, 법정 용적률 대비 현재 용적률 활용률이 매우 낮아 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 여력이 높습니다. 주변에 하상공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
본 단지는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남았습니다. 현재 용적률이 28.64%로 법정 상한 용적률 300% 대비 271.36%p의 큰 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 유리하게 작용할 수 있는 강력한 개발 잠재력입니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 조합 설립, 사업성 평가, 주민 동의 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
시흥시의 매매 및 전월세 가격지수 상승, 매매수급동향의 수요 우세, 그리고 미분양 물량 감소 추세는 단기적으로 긍정적인 시장 전망을 제시합니다. 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 투자유치에 적극적인 점, 배곧서울대병원 및 국가첨단바이오 특화단지 조성 등의 호재는 지역 가치를 더욱 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉으로 인한 일시적인 시장 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 재건축 잠재력과 지역 개발 호재에 힘입어 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
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