매물 유형: 아파트
분석 번호: 6051
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 6년차의 신축 단지로, 시흥시청역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 시흥시의 투자유치 노력과 다양한 개발 호재는 긍정적인 요소이나, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 현재 매매 시장은 보합세, 전월세 시장은 상승세를 보이며, 매매수급동향은 상승 추세입니다.
제시가 6억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 최저 5억 7,869만 원에서 최고 6억 1,997만 원 사이의 범위에 비해 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중앙값인 6억 997만 원보다도 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(시흥시청역동원로얄듀크) 내 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에서 최근 2개월 이내에 거래된 건들로, 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 이들 사례는 전용면적 기준 평당가 2,251만 원/평에서 2,411만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 최근 거래가 이루어져 시점 변동에 따른 보정은 미미합니다. 각 사례는 층수만 다를 뿐 면적, 용도지역, 도로, 역세권 등 모든 조건이 유사하여 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
시흥시청역동원로얄듀크는 시흥시청역과 시흥능곡역에 인접한 준역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 능곡선사유적공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 시립시흥시청역동원어린이집 등 교육 시설도 가까이 있어 주거 환경이 양호합니다. 시흥시의 활발한 투자유치 노력과 바이오·첨단산업 육성 계획은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이가 6년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 24년이 남아있어, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 264.15543%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 시점까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전월세가격지수 및 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 시흥시의 적극적인 투자유치와 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대하게 합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있으며, 이는 매매가 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 향후 공급 물량의 소화 여부와 시장의 수급 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
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