매물 유형: 아파트
분석 번호: 6053
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 꾸준한 거래량 증가 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 상승하고 전월세 전환율이 보합세를 유지하는 등 전반적인 주거 수요가 견고합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,882만 원에서 5억 6,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 제시가는 중앙값 5억 1,586만 원보다 소폭 높은 수준으로, 비교사례 중 상위 40% 이내에 해당합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 호반베르디움더숲에서 발생한 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 최근 거래 시세가 반영되었으며, 면적 및 용도지역 보정 계수는 1.000으로 동일 조건임을 나타냅니다. 특히 #1 사례(2026년 6월, 18층, 84.96㎡)는 5억 4,000만 원에 거래되어 대상지의 보정 후 대입 총액은 5억 3,999만 원으로 산출되었습니다. #3 사례(2026년 6월, 23층, 84.96㎡)는 5억 6,500만 원에 거래되어 5억 6,499만 원의 대입 총액을 보였습니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 사례들이 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
호반베르디움더숲은 7년차 신축 아파트로, 대단지 규모와 양호한 주차 환경을 갖추고 있어 단지 경쟁력이 우수합니다. 주변에 산현공원 입구마당, GS25 목감호반점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 시립목감호반베르디움5차어린이집이 인접해 있어 학군 및 생활 인프라가 양호합니다. 시흥시의 활발한 투자 유치 활동과 바이오 특화단지 조성 등 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 291%p로 여유가 있으나, 재건축 추진에는 상당한 시간이 소요될 것입니다. 리모델링 또한 현재 시점에서는 구체적인 논의가 없는 상태입니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향의 수요 우위 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 보이고 있습니다. 인근에 배곧서울대병원, 국가첨단바이오 특화단지 등 대형 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 충분합니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로, 공급 물량 소화 여부에 따라 시세 흐름이 달라질 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 내에서 합리적인 수준으로 판단되며, 지역 개발 호재를 고려할 때 미래 성장 잠재력은 보통 이상으로 평가됩니다.
매수