매물 유형: 아파트
분석 번호: 6056
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축에 가까우며, 전세가율이 상승 추세에 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 하방 압력이 존재합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 3,660만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 4,340만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 보이며, 매수 시 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(포레하임), 동일 법정동(조남동)에 위치하며 전용면적(74.54㎡)도 유사합니다. 2026년 1월에 5층이 4억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 4억 3,660만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축이며, 세대당 주차대수도 양호하여 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 산현공원 등 녹지 공간이 풍부하고 GS25 등 편의시설 접근성이 좋으나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 학군 정보는 해피포레어린이집이 인접해 있으나, 초·중·고등학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다. 전세가율이 상승 추세에 있어 실수요 기반은 양호하나, 인근 대규모 공급 예정 물량은 투자 시 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 10년차로 재건축 연한(30년)까지 약 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 활용률이 21.4%로 용적률 갭이 235.65%p 존재하지만, 재건축 연한 미도래로 인해 당장의 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
시흥시의 전반적인 매매 및 전세 시장은 상승 또는 보합세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 바이오 특화단지 및 배곧지구 투자 유치에 적극적으로 나서고 있어 지역 개발 호재는 긍정적입니다. 그러나 대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공인가 고시 등 인근 개발 사업이 활발히 진행 중이며, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 안정적인 흐름을 유지할 수 있으나, 중장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 시세 변동성이 커질 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류