매물 유형: 아파트
분석 번호: 6068
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점이 특징입니다. 시흥시의 활발한 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,798만 원에서 1억 6,961만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 1억 5,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,798만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 15층 1억 7,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 6,961만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 14층 1억 5,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,879만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 12층 1억 6,300만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 6,279만 원입니다. 모든 사례는 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 0.998~1.000이 적용되었습니다.
아주3 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높습니다. 시흥시의 활발한 투자유치와 바이오 특화단지, 배곧지구 개발 등 지역 호재는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 180세대의 소규모 단지이며 주차 공간이 부족하다는 점은 단지의 경쟁력을 저하시킬 수 있습니다. 학군 및 교통은 특별한 프리미엄 요인이 없어 보입니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과했습니다. 이는 재건축 추진의 법적 요건을 충족하지만, 실제 사업 추진은 주민 동의율, 사업성, 용적률, 시공사 선정 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 용적률이 법정 상한에 근접하여 용적률 인센티브를 통한 사업성 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 재건축 추진위원회 구성 여부 및 진행 상황을 확인하는 것이 중요합니다.
시흥시의 전반적인 매매시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이며 실수요가 꾸준합니다. 지역 내 미분양 물량도 감소 추세에 있어 긍정적입니다. 시흥시의 적극적인 개발 호재는 장기적인 관점에서 시세 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시키고 시세 상승을 제한할 수 있는 리스크 요인입니다. 재건축 가능성을 보고 장기 투자를 고려한다면 긍정적이나, 단기 시세 차익을 목표로 한다면 신중한 접근이 필요합니다.
보류