매물 유형: 아파트
분석 번호: 6071
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 시흥시의 활발한 투자 유치 및 개발 사업 추진은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 1억 9,756만 원에서 최고 2억 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.93㎡), 16층으로 유사도 100점입니다. 2026년 4월에 1억 9,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 9,756만 원입니다. #2 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.93㎡), 8층으로 유사도 90점입니다. 2026년 6월에 2억 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 2억 원입니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 시흥시의 적극적인 투자 유치 및 개발 호재는 긍정적인 투자 환경을 조성하고 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 대단지 아파트 대비 유동성이 낮을 수 있으며, 부족한 주차 공간은 단점입니다. 학군 및 교통은 인근에 석곡공원, CU 시흥거모점, 이튼어린이집 등 생활 편의시설은 갖춰져 있으나, 대중교통(지하철역) 접근성은 다소 떨어집니다.
대상 아파트는 1994년 준공으로 재건축 연한 30년을 초과하여 재건축 추진이 가능합니다. 현재 용적률이 291.22604%로 법정 상한 300%에 근접해 용적률 갭이 8.77%p로 낮은 편입니다. 이는 재건축 시 사업성이 다소 제한적일 수 있음을 의미합니다. 하지만 시흥시의 전반적인 개발 분위기와 재건축 정비사업 관련 고시가 활발한 점은 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 구체적인 재건축 추진 여부 및 사업성 분석은 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
시흥시의 아파트 시장은 전세 및 월세 가격 상승과 수요 우위의 수급 동향을 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 시흥시가 바이오 특화단지 및 배곧지구 개발 등 전략적 투자 유치에 적극적인 점은 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량 예정은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있는 리스크 요인입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달이라는 잠재력을 가지고 있으나, 낮은 용적률 갭과 소규모 단지라는 한계점도 명확합니다. 따라서 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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