매물 유형: 아파트
분석 번호: 6073
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 6년차 신축급 아파트로, 시흥시의 활발한 개발 호재와 인구 유입 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율 상승 및 매매수급동향 상승은 실수요와 투자 수요가 모두 견조함을 시사합니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,380만 원에서 5억 5,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값인 5억 4,933만 원보다 약 5,067만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가 1,999만 원/평에서 2,179만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 최근 거래 시점의 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다. 모든 사례는 동일 용도지역(제3종일반주거지역)으로 용도 보정은 없으며, 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 적용되지 않았습니다. 각 사례는 면적, 용도, 도로 조건이 유사하여 높은 유사도를 보입니다.
대상 단지는 준공 6년차의 신축급 대단지 아파트로, 주거 쾌적성이 높습니다. 시흥능곡역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 가온근린공원, 시립장현모아미래도어린이집, CU 장현베스트점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 및 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 건물은 준공된 지 6년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다.
시흥시의 매매수급동향 및 전월세가격지수 상승은 시장의 긍정적인 흐름을 반영합니다. 특히 장곡동의 인구 유입 증가는 실거주 수요가 견고함을 보여줍니다. 시흥시가 추진하는 다양한 개발 호재와 투자유치 노력은 지역 가치를 높일 잠재력이 충분합니다. 그러나 향후 예정된 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 조정 요인이 될 수 있으므로, 입주 물량 소화 여부를 지속적으로 관찰하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 유입에 힘입어 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 변동성은 존재할 수 있습니다.
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