매물 유형: 아파트
분석 번호: 6078
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시의 전반적인 매매수급동향 및 전월세수급동향이 상승세에 있으며, 지역 내 대규모 투자유치 및 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 999만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 유사한 수준에 위치합니다. 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래가 4억 1,000만 원(9층)임을 감안할 때, 대상 매물(4층)의 제시가는 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 면적(99.98㎡)의 9층 매물로, 2026년 5월 4억 1,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 층구간 감점(-10점: 4층 vs 9층)이 반영되어 최종 보정 후 대입 총액은 4억 999만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 직접적인 비교 기준이 됩니다.
대상 아파트는 1,246세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 장곡동은 최근 인구 유입이 활발하며, 시흥시 전반적으로 매매수급동향이 상승세에 있어 투자 가치가 양호합니다. 주변에 장곡공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 숲속마을어린이집 등 학군 접근성도 좋습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아 있어 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률이 10.86%로 법정 상한 300% 대비 289.14%p의 높은 용적률 갭을 가지고 있어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 시흥시 내 재건축 정비사업 고시 사례가 다수 확인되는 점도 긍정적입니다.
시흥시는 대한민국 랜드페어 2026 참가 및 바이오 특화단지, 배곧지구 개발 등 전략적인 투자유치에 나서고 있어 지역 전반의 개발 호재가 풍부합니다. 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 실수요가 꾸준히 유입될 것으로 예상됩니다. 재건축 가능성과 지역 개발 호재를 고려할 때 중장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 단기적인 시장 변동성은 주시해야 합니다.
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