매물 유형: 아파트
분석 번호: 6079
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 서울 동대문구 답십리로38길 14에 위치한 한신휴플러스그린파크 아파트 전세 매물로, 전세보증금은 8억 2,000만 원입니다. 전세가율이 49.2%로 안전한 수준이며, 전세 시장의 수급 동향도 상승세를 보이고 있어 전세 매물로서의 매력이 높습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 전세 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 매물의 전세보증금 8억 2,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 스펙트럼(최저 14억 4,097만 원 ~ 최고 20억 1,483만 원, 중앙값 15억 4,244만 원) 대비 약 49.2% 수준으로, 전세가율이 50% 미만으로 매우 안전한 구간에 해당합니다. 이는 임차인에게 전세 매력도가 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 59.92㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 20억 1,483만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 84.98㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 14억 4,097만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 84.98㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 15억 4,244만 원입니다. 이들 사례는 모두 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 활용되었습니다.
대상 단지는 신답역과 청량리역을 도보로 이용 가능한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 답십리동은 동대문구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 인근에 간데메공원, CU 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 낮아 임차인에게는 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.
준공 16년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 아직 기간이 많이 남아있어 당장의 재건축 또는 리모델링 가능성은 낮습니다. 다만, 동대문구 내 재개발 및 역세권 활성화 사업 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서는 주변 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
동대문구는 매매 및 전세 시장 모두 상승세를 보이며 수요 우위 시장을 형성하고 있습니다. 특히 청량리 일대의 GTX 개통 및 이문뉴타운 개발 등 굵직한 호재들이 지역 가치를 견인하고 있습니다. 다만, 청량리 롯데캐슬 하이루체, 퀸즈W 청량리역 등 인근에 1,419세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 전세 시장에 단기적인 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 개발 호재와 교통 개선으로 인한 주거 선호도 상승이 기대됩니다.
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