매물 유형: 아파트
분석 번호: 6080
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시 전체적으로 매매수급동향 및 거래량은 상승 추세이며, 장곡동 인구도 크게 증가하여 주거 수요가 견고한 것으로 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 3,945만 원 ~ 최고 2억 6,815만 원)의 상위권을 넘어선 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래가와 비교했을 때 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점이 유사하여 높은 유사도 점수(100점)를 보입니다. 특히 #1 사례(2026년 6월, 12층, 2억 6,500만 원)와 #2 사례(2026년 6월, 6층, 2억 5,000만 원)는 최근 거래로, 대상 매물의 층수(14층)와 유사한 중층 거래가 다수 포함되어 가격 비교에 유용합니다. 시점 보정 계수는 0.999로, 최근 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다. 모든 비교사례는 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로, 대상지와 유사한 조건을 가집니다.
숲속마을 아파트는 장곡동의 꾸준한 인구 유입과 시흥시의 투자유치 노력이라는 긍정적인 지역 환경에 위치하고 있습니다. 단지 자체적으로도 856세대의 규모와 양호한 주차 환경을 갖추고 있으며, 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
건물 나이가 27년으로, 재건축 연한인 30년에 3년 남았습니다. 현재 용적률이 18.94%로 법정 상한 300% 대비 281.06%p의 큰 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 리모델링 또한 충분히 검토 가능한 시점입니다. 향후 재건축 추진 여부에 따라 자산 가치 상승의 큰 동력이 될 수 있습니다.
시흥시 전체적으로 매매 및 전월세 시장의 상승세가 이어지고 있으며, 특히 장곡동의 인구 증가는 긍정적인 신호입니다. 대상 단지는 재건축 잠재력이 높아 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 그러나 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 입주 시점과 시장 소화 속도를 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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