매물 유형: 아파트
분석 번호: 6092
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 월곶역 역세권에 위치하며, 준공 21년차로 재건축 연한에 근접하고 용적률 갭이 높아 중장기적인 개발 잠재력이 우수합니다. 최근 시흥시의 매매가격지수 및 거래량은 상승 추세에 있으며, 월곶동 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요가 견고합니다. 다만, 인근에 5,098세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 6,936만 원 ~ 최고 3억 3,816만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 9,726만 원 대비 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 약간 높은 수준으로, 매물의 개별적인 강점(예: 내부 인테리어, 조망 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다.
비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.989㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 100점 사례들은 층수와 시점까지 유사하여 신뢰도가 높습니다. #1, #4, #15 사례는 2억 6,936만 원 ~ 2억 6,995만 원 수준으로 대상 매물의 제시가보다 낮은 가격대를 형성하고 있으며, #7, #13 사례는 3억 1,425만 원 ~ 3억 3,816만 원 수준으로 제시가보다 높은 가격대를 보입니다. 이는 층수, 내부 상태, 조망 등 개별적인 요인에 따른 가격 편차가 존재함을 나타냅니다. 모든 비교사례는 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 반영된 최종 환산 총액입니다.
대상 아파트는 월곶역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 대단지 아파트로 주거 편의성이 높습니다. 월곶동의 꾸준한 인구 증가와 시흥시의 전반적인 시장 상승 추세는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어, 중장기적으로 재건축 또는 리모델링 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 9.5%로 법정 상한 300% 대비 용적률 갭이 매우 높아 개발 잠재력이 높다고 평가할 수 있습니다.
시흥시의 매매가격지수와 거래량이 상승하고 있으며, 월곶역 역세권 개발 및 시흥시의 전략부지 투자유치 등 긍정적인 개발 호재가 많아 중장기적인 관점에서는 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 단기적으로는 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 일시적인 가격 조정이나 매물 소진 지연이 발생할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.
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