매물 유형: 아파트
분석 번호: 6097
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 부성파스텔 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 및 바이오 특화단지 조성 등의 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 매매가는 주변 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단되나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량에 대한 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.
제시가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 951만 원 ~ 최고 2억 2,051만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 가치를 고려할 때 적정 수준이거나 소폭 높은 가격대로 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지(부성파스텔)에 위치하며, 전용면적도 49.78㎡로 동일하여 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 2층 매물로 보정 후 대입 총액은 2억 1,452만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 3층 매물로 보정 후 대입 총액은 2억 951만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 3층 매물로 보정 후 대입 총액은 2억 2,051만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 기준이 됩니다.
부성파스텔 아파트는 600세대의 중규모 단지로, 세대당 1.03대의 주차 공간을 확보하고 있어 기본적인 주거 편의성은 양호합니다. 준공 29년차로 재건축 연한에 근접해 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 오이도역(4호선, 수인분당선)이 도보 10분 이내 거리에 위치하여 교통 접근성도 양호하며, 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 경쟁 심화로 인한 시세 변동 가능성을 내포하고 있습니다.
대상 단지는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 이는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높은 시점입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성, 규제 등 다양한 변수에 따라 달라지므로, 향후 단지의 재건축 추진 동향을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하며, 이는 재건축 사업성 판단에 중요한 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.
시흥시 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 및 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 지역 내 미분양 물량 감소와 활발한 거래량은 시장의 견조함을 시사합니다. 특히 시흥시의 전략적인 투자유치 활동과 바이오 특화단지 조성 등의 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있으며, 대상 단지의 노후도와 재건축 추진의 불확실성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 개발 잠재력과 지역 호재를 바탕으로 한 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 공급 물량과 재건축 진행 상황에 대한 지속적인 모니터링이 중요합니다.
매수 고려