경기도 시흥시 거북섬남로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6113

종합 리스크 점수: 78점

AI 요약 평가

대상 매물인 호반써밋더프라임은 준공 3년차의 신축 아파트로, 시흥시의 활발한 개발 호재와 맞물려 높은 투자 가치를 지닙니다. 특히 바이오 특화단지 조성 및 배곧지구 개발 등 지역 성장 동력이 풍부하여 미래 가치가 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하므로 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 시흥시의 적극적인 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등 개발 호재가 많아 긍정적인 규제 전망을 기대할 수 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 8점 — 준공 3년차 신축 아파트로, 사진상 외관 상태가 매우 양호할 것으로 예상됩니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 37건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 14곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 3년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,297만 원에서 4억 6,893만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위에 해당하며, 특히 스펙트럼의 하단에 근접하여 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 동일 단지 7층, 74.8946㎡ 면적의 2026년 1월 거래로, 보정 후 대입 총액은 4억 6,893만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 14층, 74.8946㎡ 면적의 2026년 1월 거래로, 보정 후 대입 총액은 4억 5,297만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 5개월 전 시점의 가격 변동이 반영되었습니다.

심층 분석

호반써밋더프라임은 준공 3년차의 신축 단지로, 826세대의 규모와 넉넉한 주차 공간 등 우수한 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 시흥시의 활발한 개발 호재(바이오 특화단지, 배곧지구 등)와 맞물려 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 현재 미미하며, 학군 정보가 제한적이므로 추가 확인이 필요합니다.

준공 3년차로 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 희박합니다.

시흥시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다수의 개발 호재와 인구 유입 노력은 장기적인 성장 잠재력을 높입니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 공급 물량 추이를 주시하며 투자 결정을 하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치 및 향, 조망권이 가격에 미치는 영향을 현장 확인해야 합니다.
• 주차장 이용 편의성 및 세대별 주차 가능 대수를 실사용 관점에서 확인해야 합니다.
• 월별 관리비 내역(특히 공용 관리비)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(주민운동시설, 작은도서관 등)의 실제 운영 현황 및 이용률을 확인해야 합니다.
• 인근 학교(토리어린이집 등)와의 실제 통학 거리 및 안전성을 확인해야 합니다.
• 주변 공원(거북섬 별빛공원 등)의 이용 편의성 및 쾌적도를 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

매수