매물 유형: 아파트
분석 번호: 6124
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 준공 7년차의 신축 아파트로, 시흥시의 활발한 투자유치 및 개발 호재와 맞물려 긍정적인 미래 가치가 기대됩니다. 매매 수급 동향 및 거래량도 상승세를 보여 시장 활성도가 높습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 998만 원 ~ 최고 4억 4,998만 원, 중앙값 4억 4,698만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으나, 단지 내 고층 프리미엄 및 시장 활성화 분위기가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매물이며, 최근 1~4개월 이내의 거래로 시점 유사성이 높습니다. 유사도 100점 사례 3건은 층수까지 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 나머지 5건은 층구간에서 감점(10점)이 있었으나, 인접한 층으로 유사도가 높게 유지됩니다. 각 사례는 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다.
시흥배곧신도시대방노블랜드엘리트시티는 1천 세대 이상의 대단지 아파트로, 준공 7년차의 신축급 단지입니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 배곧서울대병원 건립 및 바이오 특화단지 조성 등 굵직한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어지는 점은 아쉬운 부분입니다. 전반적으로 단지 경쟁력은 우수하며, 지역 개발 호재로 인한 추가적인 가치 상승 여력이 존재합니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 가격지수와 수급 동향은 상승세를 보이며 시장에 긍정적인 신호를 주고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 부담이 있을 수 있으나, 시흥시의 적극적인 투자유치와 배곧지구 개발 호재를 고려할 때 중장기적으로는 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다. 특히 배곧동은 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.
매수